L’immobilier semble être un pari intéressant à l’ère des bulles et crises financières, se présentant comme un secteur très résilient. Ces nouvelles réalités viennent mettre en lumière certains produits financiers en particulier : les SCPI. Ces actifs présentent de très nombreux avantages et attirent chaque année de plus en plus d’investisseurs, étant l’un des produits phares des conseillers en gestion de patrimoine. Il convient donc à travers cet article d’éclairer les nouveaux investisseurs sur ces opportunités.
Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?
Ce que l’on appelle plus communément « Société Civile de Placement Immobilier » est une société de gestion agréée ayant pour but l’investissement locatif dans des parcs immobiliers (bureaux, immeubles, hôtels…). Il est possible d’acheter des parts de l’entreprise afin de toucher un dividende provenant des loyers récoltés. Cette méthode d’investissement se rapproche étroitement du crowdfunding puisque les investisseurs fournissent de la liquidité pour permettre l’achat des biens et ainsi détenir le droit à un rendement. Une SCPI donne donc la possibilité d’investir dans une multitude de biens sans subir les problèmes de gestion, sans le besoin d’effectuer un crédit immobilier. Ces actifs permettent de percevoir un revenu passif régulier ainsi que d’apprécier des possibilités de défiscalisation.
Que faut-il privilégier entre la SCPI ou l’immobilier réel ?
La bulle immobilière injustifiée a provoqué le fait que les français se tournent aujourd’hui vers d’autres investissements à ratio rendement/risque plus intéressant. Les SCPI sont de plus ne plus sollicitées depuis maintenant plusieurs années et atteignent annuellement des collectes record. Il est alors intéressant de pouvoir comparer ces deux investissements et quels en sont les différents avantages et les différents inconvénients.
Dans l’immobilier classique et direct, le prix se détermine par plusieurs facteurs : la superficie, l’emplacement, les différents frais d’acquisition, … Ainsi, chaque bien immobilier à son propre prix. Le coût d’un bien immobilier dans le but d’avoir des compléments de revenu ou dans la constitution d’un patrimoine peut s’avérer onéreux bien que les fonds ne soient pas perdu et seulement converti en un actif corporel, en vue du rendement moyen annuel que l’on peut avoir. A titre comparatif, l’investissement en SCPI peut se faire à partir de quelques milliers d’euros. De plus, la localisation qui est un élément majeur dans le choix d’un bien immobilier, est nettement moins important dans les SCPI puisque le parc immobilier est composé principalement d’actifs professionnels.
La SCPI a pour particularité de constituer plusieurs actifs détenus et gérés par une société de gestion donc une multitude de biens répartis, que cela soit géographiquement ou en termes de bien. Alors que l’immobilier classique ne dépend que du seul marché de l’immobilier avec ses différents aléas, sur un secteur parfois précis, ne profitant pas de la mutualisation des risques.
Il est tout d’abord important de préciser que l’investissement immobilier n’apporte aucune garantie en capital, bien que la valeur de l’actif se veut très résiliente et que des assurances peuvent protéger le bien, contrairement à un compte courant vous garantissant les premiers 100000€. Néanmoins, les prix n’ont pas chuté suite à la crise sanitaire et les loyers impayés n’ont pas explosé, justifiant donc une certaine résilience du marché en cas de perturbation économique.
Concernant les SCPI à capital variable, les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment sur le marché primaire à la valeur de retrait et sont donc plutôt liquide. À l’inverse pour l’immobilier classique, la durée de vente peut s’avérer beaucoup plus longue et ainsi plus non-liquide. Plusieurs paramètres qui sont incertains. Pour certains il est encore possible de trouver des biens avec un rendement supérieur à 7 %, Paris compte en moyenne du 3%. Cela reste possible encore dans des petites villes ou des villes de taille moyenne. Sinon, il faut compter entre 5 et 7% de rentabilité pour l’immobilier classique ou en LMNP. Pour les SCPI, le taux de rendement est d’environ 4,5% mais augmente chaque année. La SCPI se rapproche de plus en plus du rendement de l’immobilier classique, ainsi la question se pose au vu de la situation économique et sanitaire.
Au niveau de la fiscalité, cela peut s’avérer différente entre du LMNP et de la SCPI, l’un est au régime micro-foncier ou réel, l’autre peut être imposé avec le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celle de la SCPI peut statistiquement s’avérer un peu plus onéreuse, mais il existe différents abattements dont vous pouvez bénéficier en fonction de certains critères et pouvant vous rapprocher d’une imposition faible, avec l’exemple des SCPI européennes bénéficiant d’une fiscalité minime par rapport aux SCPI françaises. Mais ce n’est à mon avis pas le point le plus important quand l’on souhaite comparer le « pierre-papier » à l’immobilier réel.
En somme, le choix dépendra de votre temps à y consacrer, votre détermination, votre situation géographique qui importe beaucoup pour de l’investissement locatif en cas de souci. Un investisseur à faible capital ou ne pouvant effectuer de crédit tendra plutôt à acheter des parts de SCPI. L’immobilier réel, quand il est bien utilisé peut vous conférer un meilleur rendement, mais les SCPI évitent tout souci de gestion et donnent des garanties.
Investir à crédit dans une SCPI, un bon pari ?
L’investissement dans les SCPI peut se réaliser de différentes façons : acheter comptant, réaliser un crédit, un mix des deux ou encore par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière). Ici, nous allons nous pencher plus particulièrement sur l’investissement en SCPI par l’intermédiaire d’un prêt financier et sur les avantages qui cela constitue.
A noter que les taux des crédits immobiliers pour la SCPI sont plus élevés que pour de l’immobilier classique car plus risqués. Néanmoins il reste plus qu’intéressant d’avoir recourt au prêt pour générer un effet de levier. Le rendement moyen SCPI oscille entre 4% et 5% et permet ainsi de réaliser des montages financiers intéressants.
Prenons l’exemple d’un emprunt sur 15 ans à un taux fixe de 2,1% pour un investissement de 75000, ayant une rentabilité de 4,5% net de fiscalité.
Mensualité = 486 euros par mois.
Loyers perçus = 281,25 euros par mois.
Au bout des 15 ans, vous aurez remboursé 87480 € et engendré 50 625 € de revenus fonciers.
Soit un effort d’épargne de 36 855 en 15 ans (204,75 € par mois) pour obtenir à terme un capital de 75 000 euros.
L’investisseur a donc fait un gain net fiscal de 38 145 euros (75000 – 36855).
Quels sont les critères importants pour choisir une SCPI ?
- TDVM : C’est le Taux de Distribution sur Valeur de Marché, il s’agit du ratio entre le montant des dividendes distribués dans l’année et la valeur des parts, c’est l’indicateur permettant de mesurer le rendement annuel de la SCPI en question. Une bonne SCPI avoisine environs les 4,5/5% voire plus, soit huit fois plus qu’un Livret A. Certaines affichent des rendements supérieurs mais sont aussi plus risquées.
- TOF : C’est le Taux d’Occupation Financier, il s’agit du ratio entre le montant des loyers réellement perçus et le montant des loyers si tout le parc immobilier était rempli. Le TOF moyen est actuellement de 90% sur 2021, un bon TOF avoisine au minimum les 93%, certaines SCPI arrivent à garder un taux de 100%. Plus ce pourcentage est élevé, plus la SCPI en question est en capacité de produire des revenus locatifs et ainsi d’assurer les rendements pour ses investisseurs.
- TRI : Le taux de Rendement Interne se rapproche du TDVM et cherche à montrer le rendement de la SCPI sur une période donnée (5 ou 10 ans en général) en prenant en compte les rendements indexés sur les loyers ainsi que les plus-values immobilières provoquant la revalorisation annuelle des parts. Il reflète le gain réel de trésorerie du point de vue de l’épargnant.
- Capital variable ou fixe ? : D’un point de vue financier, les deux possibilités ne diffèrent pas. Les SCPI à capital variable sont en général plus appréciés car elles sont plus liquides, la société peut racheter vos parts si vous souhaitez vous retirer. Une SCPI à capital fixe inclus de trouver soi-même un autre acheteur. Il est donc judicieux d’investir dans des parts à capital variable.
- Le secteur des biens investis, les caractéristiques diffèrent et certains affichent, une meilleure résilience que d’autres, tels que les SCPI bureaux ayant bien résisté à la crise sanitaire, contrairement aux hôtels qui ont pu connaitre une période douloureuse. On conseillera l’immobilier commercial, la santé ainsi que la logistique, étant des valeurs sûres, avec les plus gros taux de distribution. Choisir un placement financier axé sur la diversification des secteurs est une approche tout autant intéressante.
- La société de gestion en question, il ne faut pas hésiter à regarder son historique d’investissement et ainsi éviter les entreprises ayant déjà connu des problèmes financiers comme juridiques.
Quelques SCPI pertinentes
Cette liste brève vous permettra de vous pencher sur quelques SCPI à bon potentiel, elles ne font pas pour autant office de conseil financier. Renseignez-vous avant d’investir.
Sofidy Europe Invest – Cette nouvelle SCPI investit dans plusieurs pays européens et peut donc vous faire profiter d’une fiscalité avantageuse par rapport aux SCPI française. Sofidy est une société avec beaucoup d’expérience, le rendement devrait être de l’ordre de 5,5%.
Eurion – C’est l’une des meilleures SCPI que vous pourrez sûrement trouver, après un rendement record de 10,40% sur l’année 2020. Celle-ci investit dans le secteur des activités (entrepôts Amazon…) dans plusieurs zones géographiques. Miser sur Corum Asset Management semble être un pari intéressant, à étudier.
PF Hospitalité Europe – Perial Asset Management affiche un rendement de 6,25% sur l’année 2020, supérieur à la moyenne, en investissant à l’international dans le secteur de la santé.
En conclusion, l’investissement en SCPI se veut pertinent pour certains profils et est en phase de devenir un produit d’investissement phare, remplaçant rapidement les fonds en euros. Il faudra donc surveiller de très près ce type d’actif très apprécié de la gestion de patrimoine.
Cet article a été rédigé par @leoleobasic.