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Étude de cas : Tidjef, investisseur dans l’immobilier à haut-rendement

Cet article est une étude de cas, nous avons interrogé un investisseur immobilier spécialisé dans la colocation et la location de courte durée mandatée par un tiers propriétaire. Nous verrons tout au long de ce papier les rouages de l’investissement immobilier du début à la fin : de la recherche de bien jusqu’à la mise en location en passant par l’obtention du financement, la formalisation de l’achat et les travaux.

Nous nous concentrerons donc ici sur l’expérience de Tidjef (pseudonyme) en tant qu’investisseur particulier spécialisé dans la colocation et un article ultérieur paraîtra sur l’activité de sa société dont l’activité est de louer à courte durée les biens de propriétaires tiers en passant par une phase de rigoureuse décoration d’intérieur et qui offre un service de suivi conseillé en investissement immobilier.

 

  • Peux-tu brièvement te présenter, présenter ton parcours professionnel, ton activité actuelle ?

Je m’appelle « Tidjef » (pseudonyme), je viens d’avoir 31 ans, je suis le dernier d’une fratrie de 5 enfants. En parallèle de mon emploi, j’investis dans l’immobilier en Ile de France notamment en colocation et en location courte durée depuis 2016.

J’ai un parcours sans prétention : Après mon bac, je me suis perdu en fac de LEA pendant 8 mois. Sincèrement, je ne savais pas quoi faire, j’étais pas mauvais en langues et c’était proche d’où j’habitais (Cergy). J’ai ensuite enchainé avec une première année en DUT SRC (Service et Réseaux de Communication) mais j’ai lâché au bout du 1er semestre pour la simple et bonne raison que le cursus était trop scientifique/technique pour moi. Par contre pendant ce premier semestre, j’ai découvert la matière « marketing » qui m’a tout de suite parlé. J’ai donc décidé de faire un DUT plus axé marketing/commerce (DUT TC). Cette fois, j’ai eu le diplôme, j’ai enchainé avec une Licence en Eco-Gestion puis deux années en école de commerce (Pôle Paris Alternance) où j’ai connu l’ambiance des agences et quelques échecs professionnels alors que j’étais encore étudiant en alternance. Ce serait un peu long à expliquer.

J’ai accumulé plus d’un an de galère post-diplôme ; chômage, petits boulots (conducteur Heetch, mise en rayon, inventaire, client mystère…), périodes d’essais non validées, conflit avec un de mes employeurs, bureau de conciliation…).

De mai 2016 à août 2019, j’étais en CDI dans une agence web qui existe depuis plus de 20 ans en tant qu’Account Manager Web. Un anglicisme pour dire responsable commercial/publicité dans le monde du web (sms marketing, emailing, bannière, articles et vidéos sponsorisés, affiliation, monétisation de base de données…)

En juillet 2019, ayant investis pendant ces 3 années, je demande une rupture conventionnelle qui a finalement été acceptée. Il est à noter que je conserve une bonne partie de mon salaire durant deux ans pour me concentrer sur ma société.

Depuis août 2019, je me consacre à ma société, mes différents biens (gestion + achats en cours), la musique (je suis beatmaker) et un autre projet « Pop’s » qui est une application pour trouver des coiffeurs/barbiers de qualité autour de soi. L’investissement immobilier me permet d’atteindre l’un de mes objectifs : dégager plus de temps et donc obtenir une certaine liberté pour me vouer à des activités qui me passionnent + aider ma mère. Et disons-le, ça permet d’anticiper avec plus de tranquillité une potentielle future vie de famille (rires).

  • Avant toute chose, peux-tu nous faire un point de la situation que tu avais avant de te lancer ?

Avant d’investir dans mon premier bien, ma situation était la suivante : Je touchais le salaire moyen des Français et j’avais une épargne qui ne s’élevait pas à plus de 7 000 euros. La différence s’est faite au niveau de mon profil de gestionnaire. Je gérais particulièrement bien mes finances personnelles et quelque chose m’a grandement aidé à me lancer : je vivais encore chez ma mère au moment de me lancer donc moins de charges et plus de reste à vivre disponible à la fin du mois.

Côté famille, je suis issu d’un milieu populaire. Notre mère nous a élevés seule.

  • Que préconises-tu ? Se lancer dans l’investissement immobilier directement en louant son premier bien ou utiliser son premier bien comme résidence principale ? Pourquoi ?

La résidence principale n’est pas un mauvais investissement à partir du moment où tu achètes le bien en dessous du marché.

Le problème de beaucoup de gens c’est que lorsqu’ils achètent une RP, ils veulent se faire bien plaisir, acheter du « coup de coeur ». Du coup, ils utilisent le maximum de leur endettement (33%) et souvent ils achètent le bien trop cher par rapport à sa valeur réelle.

Maintenant si le loyer pour te loger est au même prix que les mensualités que tu rembourserais si tu fais un achat, ce n’est pas mauvais d’acheter sa résidence principale.

Il faut bien prendre en compte les autres frais liés à l’achat comme les charges et travaux de copropriété (si c’est un appartement) la taxe foncière (qui augmente petit à petit avec la baisse et la future suppression complète de la taxe d’habitation), les travaux. Pour un F2 en région parisienne, ça peut vite faire 200/300€ par mois supplémentaires à débourser.

 

Si l’idée est de se créer du patrimoine, des revenus complémentaires voire quitter son travail, pour moi, c’est quand même mieux de rester locataire (ou logé à titre gratuit) un petit moment et investir à côté.

Disons que les démarches seront plus simples. Cela ne veut pas dire que c’est impossible si t’as déjà une RP « bien achetée ».

 

  • Quelle est ta stratégie d’investissement dans l’immobilier ?

J’aime beaucoup les colocations avec 4 chambres disponibles par bien. Pour moi, en Ile de France, c’est la stratégie la plus efficace avec le meilleur ratio temps/rentabilité.

De plus, vu les montants de loyer en IDF notamment, beaucoup de jeunes (et moins jeunes) optent pour cette solution. Dans certains pays anglo-saxons, la colocation c’est très banal.

Côté propriétaire, le risque est minime. En effet, tu loues plusieurs chambres pour le même prêt. Dans mes calculs, il faut que 2 chambres (sur 4) puissent couvrir mes mensualités que je dois à la banque. Si au pire des cas, j’ai 2 chambres qui ne sont pas louées, je me mets pas en situation inconfortable. Mais en Ile de France, c’est quasi impossible d’avoir 2 chambres de qualité qui restent libres. Aujourd’hui, quand je mets une offre d’une chambre libre sur leboncoin, mon téléphone sonne beaucoup (rire). La demande est clairement plus élevée que l’offre en région parisienne. Mais comme on dit, il vaut mieux prévenir que guérir et la gestion du risque est une discipline particulièrement importante dans le cadre de tout investissement. Il est important de prévoir.

Ma ligne de conduite : chercher des biens « dégueulasses », en très mauvais état pour avoir une bonne marge de négociation des prix, demander un prêt à la banque avec la durée la plus longue pour avoir les mensualités les plus basses, passer par des artisans de confiance (électricité, plomberie, plâtrerie, menuiseries, peinture, sol…) pour effectuer les travaux de rénovations, confier à ma compagne l’aménagement et la décoration du bien pour ensuite louer à la chambre avec des prestations de qualité. Je me refuse de proposer des logements type marchand de sommeil.

J’essaie dans chacune de mes colocations de garder un espace commun (salon/cuisine) et de proposer des choses en plus comme la création d’une salle d’eau privative dans 1 ou 2 chambres.

J’ai remarqué qu’en offrant un service de qualité, tu peux proposer des tarifs plus élevés, tu mets de côté les touristes, tu as plus de choix de bons locataires. Tu diminues le risque de te retrouver avec un bien mal entretenu.

Récemment, je me suis lancé dans la location courtée durée avec 2 studios. Ça fonctionne bien aussi. J’ai une conciergerie qui gère toute la partie opérationnelle : Accueil client, ménage, linge, diverses fournitures, petits bobos dans l’appartement, sortie client… Penser à se diversifier est également un étape importante dans le cadre de l’investissement. Il s’agit d’une autre mesure de diminution des risques dans la mesure où si l’un des secteurs dans lesquels on se trouve connaît une décroissance, les autres secteurs continueront de générer des revenus.

 

  • Comment qualifierais-tu ta stratégie d’investissement ? Si tu devais lui donner un nom de pas plus de 4-5 mots, comment tu l’appellerais ?

La stratégie du gros cashflow (flux financier) réfléchi (rire)

 

  • Opères-tu tes investissements en tant que particulier ou sous la coupe d’une société ? (SCI par exemple). Pourquoi ? Fiscalement, comment cela se passe ?

Les 2. Des biens en nom propre (en tant que particulier) et aussi en société. Une SAS active avec ma compagne via laquelle on fait de la sous-location professionnelle, du coaching en investissement locatif et de l’accompagnement en décoration/ameublement.

Nous avons également un projet de 2 SCI en cours création avec 2 amis différents. Ces SCI n’exploitent encore aucun bien mais nous restons à l’affût.

Pourquoi ? En nom propre, les revenus que tu touches viennent sur tes comptes personnels. Tu fais ce que tu veux avec. Etant donné que je voulais sortir du « salariat » naturellement, j’ai opté pour l’investissement en nom propre dans un premier temps. Et puis c’est plus simple à mettre en place au départ.

Les sociétés, c’est plus pour l’après. Oui, j’arrive à dégager un revenu confortable en nom propre mais il ne faut pas que je me repose sur mes lauriers. La société est, pour moi, la suite logique après l’investissement locatif en nom propre. Ça permet aussi de s’associer avec d’autres personnes.

Les revenus sont pour la société (sauf en cas de versements de dividendes ou si tu salaries). C’est la différence entre personne physique et morale mais il y a d’autres avantages à créer une société comme la fiscalité qui est plus stable que pour un particulier, le fait que tu puisses faire passer pas mal de choses légalement en frais, charges etc. Donc fiscalement, c’est encore plus intéressant qu’en nom propre. Même si en nom propre meublé, tu peux déjà faire pas mal de choses intéressantes au niveau fiscalité.

Pour ce qui est de la société, plusieurs choix s’offrent à moi. D’abord, je compte laisser un an à la société pour générer du chiffre d’affaires sans me verser de rémunération particulière. D’ici à 2020, je déciderai comment me verser une rémunération : en devenant salarié de ma société ou en me versant des dividendes. Tout dépendra de la manière la plus avantageuse.

 

  • A combien de professionnel fais-tu appel dans le cadre de tes investissements immobiliers ? Lesquels ? Pourquoi ?

Beaucoup. Ça passe par les agents immobiliers, les agents indépendants, les notaires, les conseillers patrimoine/conseillers bancaires en banque, les artisans et maîtres d’œuvre, les experts comptables/avocats fiscalistes, les décorateurs, les architectes DPLG, les commerçants qui proposent de la literie, des meubles…

 

  • Quelles sont les principales étapes d’investissement dans un bien immobilier puis de sa mise en location ?

Je vais énoncer les étapes principales. Sachant que dans chaque étape, il y a pas mal de choses à savoir/maitriser !

D’abord, il est important de savoir qui on est, ce qu’on veut, ses objectifs. Ça permet de savoir vers quels types d’investissement aller (F2 en location meublé, un immeuble de rapport, de la location courte durée en studio, de la colocation, des locaux commerciaux etc.) ?

Sachant que chaque type d’investissement a ses avantages et inconvénients.

  1. La recherche de biens (en ligne, en direct avec les agents, le bouche à oreille…)
  2. La négociation avec le vendeur (et on ne parle pas que du prix du bien)
  3. La phase compromis avec le notaire (qu’il soit bien rédigé aux petits oignons)
  4. La phase banque (présentation de son projet, psychologie de la banque, négociation…)
  5. La phase notaire (signature de l’acte authentique)
  6. La phase travaux (avec les petits imprévus, les changements d’idées, les bonnes surprises…)
  7. La phase décoration et ameublement (les journées chez Ikea, les livreurs qui passent plus tôt que prévu alors que t’es à 20mn de l’appartement…)
  8. Les visites de potentiels locataires dénichés principalement sur Leboncoin me concernant. J’ai des exigences au niveau des profils. Ça passe par la bonne présentation, la situation pro, les garants…
  9. La mise en location (bail à signer, prélèvement automatique à mettre en place…)

 

  • Comment s’organise ta recherche d’un bien ? Quels critères prends-tu en compte ? Comment choisis-tu dans quelle zone tu souhaites investir ?

J’ai des alertes avec filtres en fonction de ce que je veux. Mes critères sont ;

L’emplacement (moins de 30mn de Paris en transport, proche commodités, moins de 15 mn max de la gare à pied, biens avec travaux, prix en dessous du marché…). J’aime bien acheter les biens en succession, les biens des personnes qui changent de vie, les biens des personnes âgées, c’est souvent là qu’on fait les meilleures affaires.

En période de recherche, j’essaie de contacter chaque semaine par sms ou appels les différents agents immobiliers dans mon réseau. Un agent immobilier n’a pas que vous dans la tête. Il faut être persévérant et actif !

  • Une fois le bien que tu convoites repéré, négocies-tu son prix ? Comment, par quels leviers ?

Oui je négocie toujours ! Même quand je trouve le prix déjà correct. Qui ne tente rien n’a rien !

Les leviers ? Il y a la situation du vendeur déjà et j’en donne une liste dans mon coaching personnalisé.

 

  • Comment finances-tu le bien convoité ? Pourquoi le finances-tu de telle manière ?

Essentiellement par l’effet de levier bancaire. En essayant au maximum d’emprunter l’intégralité à la banque (prix du bien, frais de notaire, frais de rédaction du compromis, frais de garantie, frais de dossier, travaux, meubles…).

L’intérêt de passer par la banque c’est que tu n’as pas ou peu besoin d’utiliser tes fonds propres. Tu utilises la banque qui finance ton prêt car tu as un dossier et un profil corrects et tes locataires le remboursent. T’es « juste » un intermédiaire, un chef d’orchestre.

Le but étant d’avoir les mensualités de remboursement les plus basses et les loyers les plus hauts.

Et pour ça, il faut quand même bien connaître son sujet. Tu m’as posé la question des étapes principales. Je reviens dessus car vraiment chaque étape doit être optimisée car une erreur à la phase négociation ou la phase notaire peut avoir des lourdes répercussions sur le reste.

Je contracte des crédits uniquement pour de l’immobilier qui va me rapporter de l’argent. Je déconseille fortement de contracter des crédits pour acheter des choses qui ne vont pas vous rapporter financièrement (voitures, téléphones, meubles, voyages, mariage…)

 

  • Comment formalises-tu l’achat ? Connais-tu des manières de faire des économies sur cette formalisation ? (Frais de notaire, etc.)

J’ai un « template » d’offre d’achat que j’améliore au fil de mes expériences, au contact d’investisseurs qui me filent des astuces etc. Mes offres d’achat se ressemblent beaucoup. Juste l’adresse et les montants qui changent. D’ailleurs ma notaire aime beaucoup mes offres d’achat (rire)

Oui, il existe des solutions pour faire des économies à ce niveau. Comme le fait de tout emprunter auprès de la banque. Faire un compromis acte en mains notamment. Après il faut savoir comment bien le mettre en place. Le compromis acte en mains correspond à la possibilité de faire s’acquitter le vendeur des frais de notaire.

 

  • Si tu choisis un bien sur lequel il est nécessaire de faire des travaux, comment tes travaux s’organisent-ils ? Comment les planifies-tu ? A qui fais-tu appel ? Comment sélectionnes-tu les entreprises qui se chargeront des travaux dans ton bien ?

Pour moi c’est une obligation d’avoir des biens avec travaux pour plusieurs raisons : Tu augmentes la valeur vénale (valeur à la revente, en fonction de la valeur des biens sur le marché) de ton bien, tu peux louer plus cher, tu peux potentiellement toucher de meilleurs locataires, tu as un bien au goût du jour, tu as un bien qui va tenir sur la durée et tu as un bien qui est optimisé fiscalement.

Avec l’expérience, j’arrive à voir combien ça pourrait me coûter dès la 1ere visite. Pour confirmer, j’aime bien faire venir un de mes artisans. On s’arrange très simplement sur ce que je veux dans l’appartement ainsi que le prix. A force de travailler avec les mêmes, une relation saine s’installe et l’idée c’est de bosser ensemble sur du moyen/long terme et pas faire de « one shot ». Je leur ramène mes chantiers, des chantiers de gens que je connais, ils font du chiffre et donc sont plus conciliants sur les tarifs car ils font du volume.

En ce moment, je travaille avec une équipe avec qui ça match très bien donc je fais appel à cette même équipe pour chacun de mes projets.

Au niveau de la sélection : Bouche à oreille et feeling. Je me n’aventurerais pas dans un chantier de 30/40K et plus avec des artisans inconnus. L’immobilier ça se passe beaucoup en équipe et le réseau est très important.

Petit point sur le réseau, depuis 2 ans, je suis dans des groupes spécialisés (Discord, whatsapp…). Certains en petit comité et d’autres où on est plus de 1000 avec des dizaines de sections (Les habitués de Discord, vous savez de quoi je parle).

Je connais beaucoup d’investisseurs qui ont chacun leurs stratégies, leurs préférences. On a tous des parcours différents, des âges différents, des cultures différentes. C’est super enrichissant.

Notre point commun à tous ? L’envie très forte de dégager plus de temps pour soi, les siens, ses passions par le biais de l’immobilier (et le business en général).

Au quotidien, je parle dans ces groupes ou en privé avec certains avec qui j’ai développé des affinités (en dehors de l’immobilier).

Parfois, on aime bien se voir lors d’évènements, séminaire, brunch, soirées en petit comité chez l’un ou l’autre etc.

CLAIREMENT, c’est aussi grâce à toutes ces personnes, toutes ces expériences que j’ai pu bien avancer. Les affaires sont parfois très épanouissantes et permettent de tisser des liens avec des personnes enrichissantes en dehors de la sphère formelle de l’investissement.

 

  • Une fois le bien prêt, comment le mets-tu en location ? Utilises-tu des plateformes pour promouvoir ton bien ? As-tu des critères de sélection de tes locataires ?

Leboncoin. C’est la plateforme la plus connue. Un des sites les plus visités en France. Il existe d’autres plateformes mais sincèrement, c’est du temps de mettre ton annonce sur chaque plateforme. La vérité c’est que dans 80% des cas, tes locataires viendront du « Boncoin ».

En ce qui concerne mes locations courte durée, j’utilise Airbnb et Booking.

Pour les locations de longue durée, oui j’ai des critères. Le choix du locataire est une phase très importante dans mes investissements. Il est donc important d’avoir des critères. Personnellement, j’aime bien les profils jeunes actifs, 25/30 ans, qui se présentent bien à l’écrit comme à l’oral. Après j’ai et ai/eu des locataires qui s’exprimaient moyen, des étrangers et je les sentais bien. Souvent ces profils ont du mal à trouver un logement, ils peuvent faire peur alors que parfois ce sont les plus rigoureux et les plus simples. Le feeling joue beaucoup !

 

  • Ensuite, comment s’organise la gestion du bien pendant qu’il est loué ? A quelle fréquence dois-tu gérer les départs et prévoir de nouvelles arrivées ?

Sur mes appartements en moyenne, un colocataire reste 9 mois (c’est bien évidemment variable, j’ai un locataire présent depuis 2 ans, une locataire présente dans un de mes biens depuis 1 an et demi). Il m’arrive d’avoir plusieurs mois sans rien faire de particulier (envoyer une quittance de loyer automatisée).

Quand il y a une rotation notamment en colocation, je demande à mon locataire préféré de faire les visites sur place. On fait un point sms ou téléphonique, avoir son ressenti et si ça le fait au niveau du dossier, que le futur colocataire est partant, je passe à l’appartement pour remettre les clés (et voir si tout se passe bien, l’état du bien notamment).

Jusque-là ça fonctionne bien et ça me demande très très peu de temps de gestion. Le ratio temps/revenus est excellent.

 

  • Peux-tu nous donner une fourchette de biens sous ta gestion ? Une fourchette du rendement de ton parc immobilier ? Le rendement que tu obtiens est-il plus ou moins élevé que les rendements moyens du marché ?

Je dispose de plusieurs appartements. Je n’aime pas parler de rendement mais de cashflow net. Ce qui reste après charges et impôt dans ta poche. On va dire que j’arrive à dégager des revenus confortables uniquement de cette activité. Plus que ce que je me faisais en tant que salarié en CDI avec 3 années d’expérience, commissions compris.

 

  • As-tu connu des échecs dans l’investissement immobilier ? Si oui, de quel type ?

Des échecs ? Oui, un. Cette année.

Je devais, avec un ami acheter un local commercial de 119m2. L’idée était de diviser ce local en 6 studios et faire de la location courte durée dedans.

On a réussi, après plusieurs mois, à avoir le prêt (quasi 500K au total) mais le service PLU de la ville ne nous a pas donné son aval. Il faut savoir que lorsque vous souhaitez faire de gros travaux extérieurs (façade, toitures…) vous devez faire un dossier à la mairie. Normalement tout se fait à l’écrit. Pour bien défendre notre dossier, nous avons demandé un rendez-vous physique. Ils étaient 5 représentants. On était 3 (mon associé, l’architecte et moi). Malgré la présence d’une architecte DPLG d’expérience, ça n’a pas abouti.

Je ne sais pas si on peut appeler ça un échec mais c’était mon plus gros projet à ce jour donc on s’était pas mal investi.

 

  • As-tu des biens très peu rentables ou en déficit ? Regrettes-tu de les avoir acheter ?

En déficit jamais. Peu rentable, on va dire mon premier appartement. Un F2 loué meublé. Ce n’est pas une mauvaise affaire car j’ai un cashflow positif malgré tout et le bien prend en valeur dans cette ville.

Aujourd’hui, c’est sûr que je vise des projets plus ambitieux au niveau cashflow.

 

  • En dehors de ta stratégie d’investissement en immobilier, connais-tu d’autres stratégies d’investissements dans l’immobilier à haut rendement ? Si tu n’opérais pas comme tu le fais actuellement, que ferais-tu ?

Si j’étais de Province, je pense que je diversifierais avec des petits immeubles de rapport de 4/5 logements. Dans pas mal de villes tu en trouves au prix d’un F4 en banlieue parisienne.

Sinon il y a la stratégie de la division que je compte réitérer en 2020 : Prendre une grande surface et la diviser en plusieurs logements.

 

Et vous, quelle serait votre stratégie d’investissement ? Partagez votre expérience avec nous dans l’espace commentaire ou sur twitter en suivant @FinancesDvpt. Vous pouvez contacter @Tidjef sur twitter pour une demande de coaching en immobilier.

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